二手房交易闪现“连环套”

　　“先卖后买”形成“连环套”

　　“连环套”实际上是客户根据自身的家庭情况及改善性需要主动产生置换需求，由此引发的一系列交易行为。这种情况在二手房市场好的时候更普遍。随着对外地居民的限购以及未来保障房对中低端二手房市场的挤压，为了置换需求而购房将成为二手房市场新的主力刚需。除了刚需，当前的二手房市场很少能看到亮点，置换型需求在当下的二手房市场中充当了主力。

　　客户往往是先看好房子，选择“先定后卖”，这样有较大的选择权。有置换需求的陈先生在与房东的交谈中，无论在价格方面和交易时间方面都有了较大的空间。比如：当时房东的挂牌价是140万元，但最后的成交价格是128万元。由于受到现在政策的影响，贷款方面的放款速度较慢，双方协商后定于两星期内付首付，首付后3个月内贷款到账。这在以往是绝对做不到的。房东的议价空间，全款到账时间近期在进一步扩大。

　　与此同时，为了迅速凑到置换的首付款，客户的老房子一定是诚意出售，并且时间要求比较高，即所谓“急抛房”。这类二手房往往也有一定的议价空间，成交机会较大。

　　除了置换面积更大的二手房，不少客户也会看好新房后卖掉老房子，这种一、二手房市场客户之间的连环转换在当下中介门店中也越来越多见。

　　由于政策的调控，目前市场上一二手价格倒挂的现象屡见不鲜，上述的案例只是“连环套”中的一部分，还有些客户卖了自己原先的二手房，置换了新的一手房源。

　　置换型客户实际上介于首套刚需和二次改善之间，属于自住性质，不在目前限购政策之内。一般客户自己有一套房，想买第二套，卖了老房子，老房子一般都没有贷款，这样又变成第一套了。

　　“先卖后买”并非易事

　　随着限购令再度收紧及此前宏观经济政策造成的叠加影响，刚需购房者受到的冲击正逐步放大。不过，在目前的市场大环境下，想通过“先卖后买”的“连环套”交易实现自己的住房梦，对于不少改善型需求购房者来说却绝非易事。

　　据业内人士介绍，最近几个月成交刚需置换型居多，像跨区置换及以旧换新这类“连环套”交易并非个案。虽然今年以来的二手房市场整体形势不太乐观，但成交活跃的置换型和婚房型刚需还是为当前市场起到了支撑作用。

　　不过在前期有效购买力消化及市场趋冷等消极因素下，二手房“连环套”类的置换交易也并不容易。由于刚需购房成本及门槛的提升，使观望情绪浓重，市场活跃度不佳，换手率随之下降。在此背景下，市场趋冷，买卖双方对心理价格的面临再次博弈。在前期的需求消化后，局部板块当前高性价比的房源不多，购房积极性也因此受到了影响。

　　业内人士分析认为，二手房“连环套”交易还有待观望，如未来市场成交氛围持续僵持、买卖双方就价格仍持博弈态度，可能会有所减少。而从房东情况看，虽然目前部分区域一手新房价格已出现滞涨，但房东并未立即跟进降价。有房产中介就明言：“不少房东选择将房产暂时搁置或转售为租，在近期毕业生‘就业潮’等因素的带动下，一些区域房租已比去年同期高出了不少。”

　　目前对购房者砍价抗性较低的房东多为置换型，该类“连环套”交易的房东在已看中心仪房源的情况下，为恢复新购资格及尽快凑足相应购房资金，往往对购房者提出的降价要求接受度较高。甚至部分急售情绪较为迫切的房东为求迅速成交，愿意接受在低于市场价的情况下再度让利的可能性。未来若楼市依然低迷，不排除房东为加快抛售，而将议价空间进一步放大的可能。

　　“以旧换新”置换购房注意事项

　　贷款问题：

　　目前放款的额度和速度都受到政策的调控，额度较少，速度较慢，在与房东协商的时候要请求房东给予充足的时间，以免产生不必要的违约金。

　　利率问题：

　　如果客户之前的老房子(一般都是没有贷款的)那么先卖房再买房和先买房再卖房，对于需要贷款的客户来说，贷款的利率是完全不同的。按照目前的房贷政策，商业银行认定二套房的标准是“认房又认贷”，即如果先买后卖，如果需办贷款可能会被银行仍定为第二套房。首套房和二套房的差异主要体现在首付比例和利率上。

　　产证问题：

　　有些客户之前的老房子的产证上面没有孩子的名字。那么新房购入后，加孩子名字和不加孩子名字，有很大的区别，对于以后孩子购买房产以现在的政策将会受到影响。因为目前的楼市限购政策是以家庭为单位，新房子如果是以子女名义购买或加入子女的名字就会留下相应的购房记录，以后购房可能会被认定第二套。

　　户口问题：

　　本地户籍家庭如果买新房迁入户口一般不会产生问题，但买老房的客户需要确认房东户口是否已经迁走。